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住宅ローン審査 ここがポイント！
住宅ローンを組む際には、金融機関の審査を通過する必要があります。そして、審査のポイントは「不動産」と「人」の2点に絞られます。住宅金融支援機構の場合、不動産の条件も、人の条件もそれほど厳しくはありませんが、返済プランなどの構成が少ないのが特徴です。銀行などの金融機関の場合、不動産の条件はわりと幅広く、人の条件としては「安定収入がある」「返済能力がある」といった抽象的なものになっており、各金融機関によって差があります。景気にも左右されますが、不動産と人のバランスによって、審査の可否が決まってくるのです。
金融機関の住宅ローン審査では、まず不動産の担保価値が大きなポイントになります。銀行は融資の実行と同時に不動産に対して抵当権を設定します。つまり借主（不動産の買主）は、担保として不動産を銀行に提供するわけです。将来的に借主が返済不能に陥ったときは、銀行は抵当権を実行して不動産を処分し、残債を回収します。
つまり担保価値とは、その不動産が「いくらで売れるのか」を評価した金額のこと。つまり時価のことですが、そのまま「時価＝担保価値」とはなりません。融資時から時間が経つことにより、土地の評価額が変われば、建物の老朽化も進みます。つまり、変動する可能性があるため、時価から少し減額した金額が担保価値となるのです。
銀行の立場から、これらの変動リスクを考慮して決定する割合を「掛け目」と言います。掛け目は金融機関によって異なりますが、一般的に7～8割程度になります。つまり、時価が2,000万円の不動産なら、1,400～1,600万円が融資限度額となり、残りの金額は頭金として用意する必要がある場合もあるのです。
住宅ローンの人物審査では、第一に「返済能力」が問われます。ひと昔前は「年収300～400万以上」を最低基準としている銀行が多かったのですが、最近ではもっと下がっており、最低基準を設けないところも増えています。
最近では、年収よりも「職業」や「勤務先」が返済能力の判断基準として大きなウエイトを占めています。「職業」を見ると、公務員がもっとも評価が高く、会社員、自営業と続きます。将来的に収入が安定しているかどうかが大きなポイントになるのです。「勤務先」としては、一般的に中小企業より上場企業のほうが高評価になります。ただし、上場企業とはいえ経営状況が思わしくない場合は、審査が厳しくなる傾向にあり、非上場でも経営が安定している企業なら評価は高くなります。また中小企業の場合は、調査会社によって経営状況がチェックされます。
住宅ローンの人物審査では、「勤続年数」も重要な要素です。これまでは「勤続3年以上」が一般的な条件でしたが、最近では1～2年に設定している金融機関も増えています。場合によっては、勤続1年以下でも審査に通ることがあります。自己都合で転職を繰り返しているような方は要注意ですが、正当な理由がある方は審査の対象になります。
以上の内容で「要注意」や「評価が低い」と思った方、そういう方こそさくら総合不動産が住宅ローンの審査をお通ししたいと思っております。ぜひとも一度ご相談ください。
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